Soliditet i en BRF: vad är bra, och när säger siffran lite?
Soliditet visar hur stor del av en bostadsrättsförenings tillgångar som är finansierad med eget kapital. Det finns ingen officiell gräns för vad som är bra, och siffran påverkas mycket av hur föreningen bildades och bokför sin fastighet. Därför säger den ofta mindre om ekonomin än lån och sparande per kvadratmeter.
Senast uppdaterad 16 september 2026 av Hemklar
Så räknas soliditet ut
Soliditet är föreningens eget kapital i procent av dess totala tillgångar, det som i balansräkningen kallas balansomslutning.
Ett exempel: en förening har tillgångar på 200 miljoner kronor, nästan allt är fastigheten, och ett eget kapital på 140 miljoner. Soliditeten är då 70 procent. Resten, 60 miljoner, är skulder, oftast lån hos banken.
Det egna kapitalet i en bostadsrättsförening består till stor del av medlemmarnas insatser, alltså det som betalades till föreningen när lägenheterna upplåts första gången. Till det kommer föreningens samlade resultat genom åren och eventuella uppskrivningar av fastighetens värde.
Var står soliditeten i årsredovisningen?
Oftast i flerårsöversikten i förvaltningsberättelsen, tabellen med nyckeltal för de senaste åren. Sedan 2023 måste föreningen redovisa sju bestämda nyckeltal, bland annat sparande per kvm, skuldsättning per kvm och räntekänslighet. Soliditet är inte ett av dem, så den kan saknas i nyare årsredovisningar. Då kan du räkna fram den själv ur balansräkningen: summa eget kapital delat med summa tillgångar.
Vad är en bra soliditet?
Det finns ingen lag eller officiell rekommendation. På många sajter återkommer tumregeln att en soliditet över 30 procent är bra och att under 5 procent är lågt, men den säger inget om varför en förening hamnar där.
I de 226 årsredovisningar för 2025 som analyserats med Hemklar var medianen 67 %. Så här fördelade sig föreningarna:
| Soliditet | Antal föreningar |
|---|---|
| Under 30 % | 46 |
| 30 till 50 % | 28 |
| 50 till 70 % | 44 |
| 70 % eller mer | 108 |
I vårt underlag ligger de flesta föreningar långt över 30 procent, så tumregeln säger lite om just de föreningarna. En låg soliditet betyder inte automatiskt att ekonomin är dålig, och en hög betyder inte att föreningen har små lån.
Varför soliditeten ofta säger lite
Insatserna styr mycket
Medlemmarnas insatser räknas som eget kapital. En förening där medlemmarna betalade höga insatser, till exempel i nyproduktion, får därför ofta hög soliditet från start. Det säger något om hur föreningen bildades, inte om hur den sköts i dag.
Avskrivningar sänker den sakta
Föreningen skriver av byggnaden varje år. Avskrivningar är en kostnad i bokföringen, men inga pengar lämnar föreningen. Många föreningar redovisar därför förluster år efter år trots att kassaflödet är stabilt, och varje förlust minskar det egna kapitalet och soliditeten lite.
Uppskrivning höjer den utan nya pengar
En förening får skriva upp fastighetens bokförda värde om det verkliga värdet varaktigt och tydligt är högre. Uppskrivningen förs till en uppskrivningsfond i det egna kapitalet. Soliditeten stiger, men föreningen har inte fått in några pengar och lånen är lika stora som innan.
Bytet till K3 från 2026
Från räkenskapsår som börjar 2026 måste alla bostadsrättsföreningar, även små, följa regelverket K3. Bytet ändrar inte byggnadens bokförda värde, men byggnaden delas upp i komponenter som skrivs av var för sig. Avskrivningarna och resultatet kan därför se annorlunda ut efter bytet, så jämför siffror före och efter med försiktighet.
Hög soliditet men höga lån, hur går det ihop?
Soliditet är en andel, inte ett belopp. En förening med ett högt bokfört fastighetsvärde kan ha stora lån och ändå hög soliditet, eftersom lånen är små i förhållande till tillgångarna.
Av de 107 föreningar i vårt underlag som hade minst 70 procents soliditet hade 59 lån per kvm över medianen på 6 093 kr/kvm.
Det är lånen per kvadratmeter som avgör hur mycket en högre ränta kan påverka avgiften, inte soliditeten. Läs mer om lån per kvm och räntekänslighet.
Nyckeltal som säger mer
- Lån per kvm: hur mycket föreningen har lånat i förhållande till ytan. Medianen i vårt underlag är 6 093 kr/kvm.
- Sparande per kvm: hur mycket föreningen har kvar till underhåll och amortering efter de löpande kostnaderna. Medianen i vårt underlag är 168 kr/kvm.
- Räntekänslighet: hur många procent årsavgifterna skulle behöva höjas om räntan på föreningens lån steg med en procentenhet.
Alla tre är obligatoriska i årsredovisningen sedan 2023. Se också alla nyckeltal i en bostadsrättsförening.
Negativ soliditet, vad betyder det?
Negativ soliditet betyder att skulderna är större än tillgångarnas bokförda värde, oftast efter många år av förluster i bokföringen. I vårt underlag var det ovanligt: 7 av 226 föreningar hade negativ soliditet.
För bostadsrättsföreningar finns ingen regel om kontrollbalansräkning, som det gör för aktiebolag. Redovisar föreningen en förlust ska förvaltningsberättelsen däremot förklara hur framtida åtaganden ska finansieras. Läs den förklaringen och titta på sparande per kvm och kassaflödet.
Exempel från riktiga föreningar
Så här ser soliditeten ut i tre föreningar från vårt underlag, med låg, typisk och hög soliditet.
- Lågt11 %Brf Sollefteåhus 8, Sollefteå
- Typiskt67 %Brf Tranhalsen 9, Stockholm
- Högt86 %Brf Kv Ruth 8, Malmö
Alla föreningar vi har nyckeltal för finns under Föreningar.
Om vår data
Siffrorna kommer från årsredovisningar för räkenskapsåret 2025 i 226 bostadsrättsföreningar där någon har analyserat en lägenhet med Hemklar. Urvalet är inte slumpmässigt, och de flesta föreningarna ligger i Stockholms län. Siffrorna uppdateras när fler årsredovisningar tillkommer.
Källor
Har du hittat en lägenhet?
Klistra in länken till annonsen så granskar vi priset och föreningens ekonomi. Förhandsvisningen är gratis. Hela rapporten låser du upp för 39 kr.
Vanliga frågor
Vad är en bra soliditet för en bostadsrättsförening?
Det finns ingen officiell gräns. En vanlig tumregel är att över 30 procent är bra, men i de föreningar som analyserats med Hemklar ligger de flesta betydligt högre. Soliditeten beror mycket på hur föreningen bildades, så jämför hellre lån och sparande per kvadratmeter.
Kan soliditeten vara negativ?
Ja, om skulderna är större än tillgångarnas bokförda värde, oftast efter många år av förluster i bokföringen. I de föreningar som analyserats med Hemklar är det ovanligt. Det finns ingen regel om kontrollbalansräkning för bostadsrättsföreningar, men förluster ska förklaras i årsredovisningen.
Varför kan en förening ha låg soliditet trots god ekonomi?
Avskrivningar ger förluster i bokföringen utan att pengar lämnar föreningen, och förlusterna minskar det egna kapitalet år för år. Föreningar där medlemmarna betalade låga insatser har dessutom ofta låg soliditet från början.
Är soliditet eller lån per kvm viktigast?
Lån per kvm säger oftast mer, eftersom det visar hur mycket föreningen har lånat i förhållande till ytan och hur räntan kan påverka avgiften. Soliditeten påverkas av insatser, avskrivningar och uppskrivningar och kan vara hög trots stora lån.
Påverkar K3 föreningens soliditet?
Bytet till K3, som gäller från räkenskapsår som börjar 2026, ändrar inte byggnadens bokförda värde. Men avskrivningarna görs per komponent, så resultatet och därmed det egna kapitalet kan utvecklas annorlunda efter bytet.
Var hittar jag soliditeten i årsredovisningen?
Oftast i flerårsöversikten i förvaltningsberättelsen. Soliditet är inte ett obligatoriskt nyckeltal, så om den saknas räknar du summa eget kapital delat med summa tillgångar i balansräkningen.