Lån per kvm i en bostadsrättsförening

Vad är lån per kvm?

Lån per kvm är föreningens lån delat med byggnadens yta. Talet gör det möjligt att jämföra skulden i en liten förening med skulden i en stor. Sedan räkenskapsår som börjar efter den 31 december 2022 måste alla bostadsrättsföreningar redovisa nyckeltalet i årsredovisningen, för räkenskapsåret och de tre föregående åren. I årsredovisningen heter det skuldsättning per kvm. Se alla obligatoriska tal i guiden om nyckeltal i en brf.

Två varianter av samma tal

Bokföringsnämnden beskriver två varianter som räknas på samma skulder men på olika yta:

• Skuldsättning per kvm räknas på den totala ytan. Där ingår all yta som föreningen tar ut avgift eller hyra för, alltså även lokaler, hyresrätter, förråd och garage. Mark räknas inte.
• Skuldsättning per kvm upplåten med bostadsrätt räknas bara på ytan som är upplåten med bostadsrätt. Eftersom ytan är mindre eller lika stor blir talet alltid lika högt eller högre.

I Bokföringsnämndens exempel har samma förening 6 757 kr per kvm räknat på den totala ytan och 8 000 kr per kvm räknat på ytan upplåten med bostadsrätt. Skillnaden är stor när föreningen hyr ut mycket yta. Jämför därför alltid samma variant mellan föreningar.

Vilka skulder räknas?

Enligt Bokföringsnämnden är det föreningens räntebärande skulder på balansdagen som räknas, i praktiken främst lån hos banker och andra kreditinstitut. Skulder som inte löper med ränta, till exempel leverantörsskulder, ingår inte.

Vad räknas som hög belåning?

Det finns ingen officiell gräns för när lån per kvm är högt, och olika aktörer anger olika riktmärken:

Använd riktmärkena som fingervisning. Ett och samma tal kan betyda olika saker beroende på föreningens ålder, hyresintäkter och avgiftsnivå, och kontrollera vilken av de två varianterna du jämför.

Vad är genomsnittet?

Enligt Finansinspektionens rapport om bolånemarknaden 2024 var föreningarnas skuld i genomsnitt 6 900 kronor per kvm bostadsrättsyta 2023, 5 procent mer än året innan. Siffran bygger på ett urval av nya bolånetagare, alltså föreningar där någon nyss köpt en lägenhet, inte på alla föreningar. Nabo gick igenom omkring 2 250 föreningars årsredovisningar för räkenskapsåret 2023 och fick ett snitt på 7 117 kr per kvm. Snitten kommer från olika urval och går inte att jämföra rakt av.

Så uppskattar du lägenhetens andel

Föreningens lån är inte uppdelade per lägenhet, men du kan uppskatta hur stor del av skulden som indirekt hör till en viss lägenhet. Småspararguiden beskriver två sätt.

Via antal kvm

Multiplicera lån per kvm upplåten med bostadsrätt med lägenhetens yta. Det är enkelt, men Finansinspektionen kallar det själva en förenklad metod. De använder den för att uppgifter om andelstal saknas.

Via andelstal

Andelstalet avgör hur årsavgifterna fördelas mellan lägenheterna. Enligt Borättupplysning bygger det inte bara på ytan, så två lika stora lägenheter kan ha olika andelstal. Multiplicera andelstalet med föreningens totala räntebärande skulder.

Varför det inte är en personlig skuld

Det är föreningen som är låntagare, inte medlemmarna. Du står inte personligen för föreningens lån. Men räntor och amorteringar betalas med föreningens intäkter, och den största intäkten är oftast årsavgifterna. Stiger kostnaderna för lånen kan föreningen därför behöva höja avgiften. Lånen påverkar alltså din boendekostnad, även om de inte står i ditt namn.

Räkneexempel: en lägenhet på 60 kvm

Ett påhittat exempel: en förening har räntebärande skulder på 36 miljoner kronor och 4 500 kvm upplåten med bostadsrätt. Det ger 8 000 kr per kvm.

• Via kvm: 8 000 kronor gånger 60 kvm ger en indirekt andel på 480 000 kronor.
• Via andelstal: har lägenheten andelstalet 1,2 procent blir andelen 1,2 procent av 36 miljoner, alltså 432 000 kronor.
• Stiger räntan på hela lånet med en procentenhet blir räntekostnaden för 480 000 kronor 4 800 kronor högre om året, eller 400 kronor i månaden, om höjningen förs över helt till avgiften.

Metoderna ger olika svar eftersom andelstalet inte behöver följa ytan. Andelstalet ligger närmare hur kostnaden faktiskt fördelas, eftersom det styr avgiften.

Nyproduktion och äldre föreningar

SBAB skriver att nybildade föreningar i regel är högre belånade. Finansinspektionen fann att den som köpt i en nybildad förening hade ungefär dubbelt så hög skuld per kvm som den som köpt i det befintliga beståndet.

En äldre förening köpte ofta fastigheten för länge sedan och har haft tid att amortera. Samtidigt kan en äldre förening behöva ta nya lån för stora renoveringar, som ett stambyte. Jämför därför gärna med föreningar av liknande ålder, och titta i underhållsplanen efter kommande projekt.

Så hittar du lånen i årsredovisningen

Skuldsättning per kvm står bland nyckeltalen i förvaltningsberättelsen. Visar årsredovisningen båda varianterna, läs den som gäller ytan upplåten med bostadsrätt om du vill räkna på en lägenhet.

Själva lånen redovisas i noten om skulder till kreditinstitut. Enligt SBC ser du där lånen, räntesatserna och förfallodagarna. Lån som förfaller inom ett år redovisas som kortfristiga skulder i balansräkningen, så lägg ihop de långfristiga och kortfristiga lånen för att få hela skulden. Mer om de olika delarna finns i guiden om årsredovisningen i en brf.

Amortering och lånens utveckling

Ett enskilt år säger mindre än utvecklingen över tid. Eftersom nyckeltalet redovisas för fyra år kan du se om skulden per kvm minskar, står still eller ökar. Minskar den amorterar föreningen troligen. Ökar den har föreningen tagit nya lån, till exempel för en renovering.

Handelsbanken skriver att en bra nivå för en förenings amortering är minst två procent om året. Amortering kostar pengar i dag men gör föreningen mindre känslig för räntan framöver. Vad som är rimligt beror på föreningens övriga ekonomi, bland annat sparandet per kvm.

Lån per kvm och räntekänslighet

Lån per kvm visar hur stor skulden är, men inte hur tung den är att bära. Det visar räntekänsligheten. Enligt Bokföringsnämnden är räntekänsligheten lika med skuldsättning per kvm upplåten med bostadsrätt delat med årsavgift per kvm upplåten med bostadsrätt. En förening med höga lån men också höga avgifter kan alltså ha samma räntekänslighet som en förening med låga lån och låga avgifter. Läs mer i guiden om räntekänslighet i en brf.

Lån per kvm i föreningar analyserade med Hemklar

Vårt lån per kvm räknas på ytan upplåten med bostadsrätt när årsredovisningen visar båda varianterna. Annars använder vi den variant som redovisas.

I årsredovisningarna för 2025 i de 228 föreningar som analyserats med Hemklar var medianen 6 093 kr/kvm. Hälften av föreningarna låg mellan 3 169 kr/kvm och 10 924 kr/kvm.

Av de 208 föreningar i vårt underlag där vi kunde jämföra med året innan hade 145 minskat sina lån, 26 ökat dem och 37 i stort sett samma lån.

Tre exempel med låga, typiska och höga lån per kvm:

• Lågt
  1 700 kr/kvm
  Brf Adam 25, Linköping
• Typiskt
  6 131 kr/kvm
  Brf Skansen, Malmö
• Högt
  14 775 kr/kvm
  Brf Treudden, Västerås

Källor

• Bokföringsnämnden: vägledning till BFNAR 2023:1 om nyckeltal för bostadsrättsföreningar
• SBAB: bostadsrättsföreningarnas nyckeltal
• SEB: nya nyckeltal för bostadsrättsföreningar
• SBC: föreningar med höga skulder
• SBC: så tolkar du bostadsrättsföreningens årsredovisning
• Finansinspektionen: den svenska bolånemarknaden (2024)
• Nabo: analys av bostadsrättsföreningars obligatoriska nyckeltal (2024)
• Borättupplysning: andelstal
• Småspararguiden: siffran du måste kolla när du köper bostadsrätt
• Handelsbanken: hur ska en brf tänka om amortering (2023)