Stambyte i bostadsrätt: intervall, kostnad och ansvar

Vad är ett stambyte?

Stammarna är de rör som går lodrätt genom huset och som lägenheternas ledningar ansluter till. Det gäller framför allt avloppet och vattnet. Vid ett stambyte byts de gamla rören ut mot nya. Eftersom rören ofta går genom badrum och kök river man i regel även upp de rummen, och badrummen byggs sedan upp på nytt.

Därför är stambytet ofta det största enskilda underhållsprojektet en förening gör. Alla lägenheter berörs, och kostnaden påverkar föreningens ekonomi i många år.

Stambyte eller relining

Relining är ett alternativ där de gamla rören renoveras inifrån, oftast genom att de beläggs med en ny yta i stället för att bytas. Ingreppet i lägenheterna blir mindre och kostnaden lägre. Livslängden är däremot mer osäker. HSB Stockholm anger att relining i allmänhet håller i 5 till 30 år. Styrelsen.se skriver att det saknas vetenskapliga studier av hur länge relining håller och att de äldsta dokumenterade installationerna är ungefär 25 år gamla.

Hur ofta görs stambyte?

Det finns inget fast intervall, och bedömningarna skiljer sig något åt:

• HSB Stockholm bedömer att ett noggrant utfört stambyte håller i ungefär 60 år, och att frågan blir aktuell när husen är 40 till 50 år gamla.
• Nabo anger att rörstammar i genomsnitt håller i ungefär 50 år och rekommenderar en stambesiktning när stammarna är över 30 år.
• Frakka anger 30 till 60 år beroende på förhållandena.

Hur länge rören faktiskt håller beror på material, hur de har använts och hur väl de har underhållits. En besiktning av stammarna ger bättre besked än åldern ensam.

Byggår som signal, inte facit

Husets byggår är en första ledtråd. Är huset äldre än ungefär 40 år och inget stambyte har gjorts är det rimligt att fråga hur stammarna mår och vad föreningen planerar. Men byggåret säger inte allt. Stammarna kan redan vara bytta eller relinade, och i ett äldre hus kan de ha bytts för länge sedan och närma sig slutet av sin livslängd igen. Titta därför alltid efter när stammarna senast åtgärdades, inte bara när huset byggdes.

Vad kostar ett stambyte?

Kostnaden varierar mycket med husets storlek, hur mycket som ingår och vilken standard badrummen får. De uppgifter som finns är riktvärden:

• Nabo anger 250 000 till 300 000 kronor per lägenhet för stambyte och ungefär 50 000 kronor för relining, utan angivet år.
• Styrelsen.se anger 150 000 till 300 000 kronor per lägenhet för stambyte och 15 000 till 50 000 kronor för relining i dagsläget, utan angivet år.
• HSB Stockholm anger ett riktvärde på ungefär 300 000 kronor per lägenhet, utan angivet år.

Siffrorna är per lägenhet. Räknat med 150 000 till 300 000 kronor blir det för ett hus med 50 lägenheter 7,5 till 15 miljoner kronor, så finansieringen är minst lika viktig som själva arbetet.

Vem betalar vad?

Föreningens ansvar för stammarna

Enligt 7 kap. 12 § bostadsrättslagen ansvarar bostadsrättshavaren inte för reparationer av ledningar för avlopp, värme, gas, el och vatten som föreningen har försett lägenheten med och som tjänar fler än en lägenhet. Stammarna är alltså föreningens sak. Omvänt behöver en medlem styrelsens tillstånd för att dra in eller ändra ledningar för avlopp, värme, gas eller vatten i lägenheten, enligt 7 kap. 7 §.

Badrum, standard och tillval

När badrummet rivs för att stammarna ska bytas har föreningen enligt Bostadsrätterna ett återställningsansvar, till en enhetlig standard. Vill du ha något utöver den standarden, till exempel andra material eller en annan planlösning, är det ett tillval som du som medlem betalar själv.

Bostadsjuristerna påpekar att föreningens stadgar kan fördela ansvaret för ytskikt och inredning på ett annat sätt. Läs därför stadgarna, och fråga styrelsen om ett badrum som en tidigare ägare har renoverat påverkar vad som ersätts.

Enligt Bostadsjuristerna ger bostadsrättslagen ingen rätt till sänkt avgift eller ersättningsboende under stambytet.

När stämman och hyresnämnden måste godkänna

Om lägenheten ska förändras på grund av om- eller tillbyggnad krävs enligt 9 kap. 16 § bostadsrättslagen att den berörda medlemmen samtycker. Annars krävs att minst två tredjedelar av de röstande på stämman går med på beslutet och att hyresnämnden godkänner det. Enligt 9 kap. 17 § godkänner hyresnämnden beslutet om åtgärden är angelägen, syftet inte rimligen kan nås på annat sätt och beslutet inte är oskäligt mot medlemmen.

Regeln gäller alltså när lägenheten förändras, inte varje gång rör byts. Är du osäker på vad som gäller i ett konkret fall kan styrelsen eller en jurist ge besked.

Hur finansieras stambytet?

Vanliga sätt, ofta i kombination, är:

• Nya lån. Då ökar föreningens skulder och därmed hur mycket en högre ränta kan kosta. Se guiderna om lån per kvm och räntekänslighet.
• Underhållsfonden. Det är en post i bokföringen inom föreningens eget kapital, inte ett bankkonto. Att fonden är stor betyder inte att pengarna finns på banken.
• Avgiftshöjning. Hur stor en höjning behöver bli beror helt på föreningens ekonomi, så det går inte att ange en typisk nivå.

Hur mycket föreningen sparar till framtida underhåll syns i nyckeltalet sparande per kvm. Enligt Bokföringsnämnden räknas kostnadsfört planerat underhåll, som ett stambyte, tillbaka när nyckeltalet räknas fram. Ett stambyte ska därför inte i sig dra ner nyckeltalet det året.

Så syns stambytet i årsredovisningen

I årsredovisningen finns flera ställen att titta på:

• Förvaltningsberättelsen. Enligt Bokföringsnämndens vägledning ska föreningen här ange om den har en aktuell underhållsplan. Stambyte är ett av exemplen på underhåll.
• Upplysningen om förlust. Går föreningen med förlust ska den enligt Bokföringsnämnden ange hur framtida åtaganden ska finansieras, till exempel med avgiftshöjningar eller nya lån.
• Noterna om byggnaden. Enligt FAR ska alla bostadsrättsföreningar tillämpa K3 för räkenskapsår som börjar efter den 31 december 2025. Med K3 delas byggnaden upp i komponenter, till exempel stammar, som var och en har en egen nyttjandeperiod. Stammarna behandlas alltså som en egen del av byggnaden i redovisningen.

För föreningar som bildas nu finns ett extra underlag. Sedan den 1 januari 2024 ska den ekonomiska planen för nya föreningar innehålla en teknisk underhållsplan för 50 år, enligt 3 kap. 1 a § bostadsrättslagen.

Frågor att ställa innan du köper

• När byttes eller relinades stammarna senast, och vad gjordes då?
• Finns en stambesiktning, och vad kom den fram till?
• Vad står om stammarna i underhållsplanen, och när uppdaterades planen?
• Hur ska ett kommande stambyte finansieras: lån, underhållsfond eller höjd avgift?
• Vad återställer föreningen i badrummet, och vad räknas som tillval?
• Säger stadgarna något särskilt om ansvaret för ytskikt och inredning?

Stambyte i föreningar analyserade med Hemklar

Så här ser uppgifterna om stambyte ut i årsredovisningarna för 2025 i de 229 föreningar som analyserats med Hemklar:

Underlaget är litet och består av föreningar där någon har analyserat en lägenhet med Hemklar. Det är inte ett slumpmässigt urval och säger inget om föreningar i allmänhet. Framgår inte betyder oftast att årsredovisningen inte nämner stambyte, inte att inget stambyte har gjorts.

Källor

• HSB Stockholm: stambyte och relining
• Nabo: hur ofta behöver man göra stambyte?
• Nabo: vad kostar ett stambyte?
• Frakka: stambyte, när och hur ofta
• Styrelsen.se: relining eller stambyte, beslutsguide
• Bostadsrättslagen (1991:614)
• Bostadsrätterna: stambyte
• Bostadsjuristerna: de vanligaste frågorna vid stambyte
• Bokföringsnämnden: vägledning till BFNAR 2023:1 för bostadsrättsföreningar
• FAR: komponentindelning i bostadsrättsförening vid övergång till K3