Underhållsplan i bostadsrättsföreningen: vad den visar och hur du läser den

Underhållsplanen visar vilka stora åtgärder föreningen räknar med, när de väntas och vad de beräknas kosta. För dig som köpare är den det bästa underlaget för att bedöma om avgiften räcker på sikt. Här går vi igenom vad lagen kräver, hur underhållsfonden fungerar och hur du jämför planen med sparandet.

Senast uppdaterad 16 september 2026 av Hemklar

Vad är en underhållsplan?

En underhållsplan är styrelsens plan för hur föreningens hus och mark ska hållas i gott skick. Den listar de större åtgärder som föreningen räknar med under många år framåt, när de väntas behövas och vad de beräknas kosta. Det löpande, lilla underhållet som en trasig dörrstängare eller en läckande kran brukar inte stå med.

Komponenter, tidpunkter och kostnader

En plan är oftast uppdelad på byggnadens delar, till exempel tak, fasad, fönster, stammar, hissar och ventilation. För varje del anges ungefär när en åtgärd behövs och en uppskattad kostnad. Bokföringsnämnden nämner stambyte, takomläggning, fönsterbyte och hissutbyte som exempel på den typen av åtgärder.

Tidpunkterna och kostnaderna är bedömningar. De bygger på husets ålder, när delarna senast byttes och hur de ser ut vid besiktning. En plan kan därför ändras mycket när någon faktiskt tittar på taket eller filmar stammarna.

Hur långt framåt planen sträcker sig

Enligt Bostadsrätterna är det vanligt att en plan till en början omfattar 30 eller 50 år. För nya föreningar gäller 50 år enligt lag, se nästa avsnitt. Ju längre bort en åtgärd ligger, desto osäkrare är både tidpunkten och kostnaden.

Är underhållsplan ett lagkrav?

Det beror på om föreningen är ny eller har funnits länge.

Nya och ombildade föreningar

Efter en ändring i bostadsrättslagen (SFS 2022:1026) ska den ekonomiska planen för en ny eller ombildad förening innehålla en teknisk underhållsplan. Den ska enligt 3 kap. 1 a § visa behovet av underhåll och återinvesteringar de kommande 50 åren. Enligt Boverkets föreskrifter ska planen vara uppdelad per komponent och omfatta alla byggnader och marken.

Boverket påpekar samtidigt, med hänvisning till regeringens proposition 2021/22:171, att det inte finns något lagkrav på att planen hålls uppdaterad efter att den ekonomiska planen har tagits fram.

Befintliga föreningar och stadgarna

För föreningar som redan fanns kräver lagen ingen underhållsplan. Däremot ska stadgarna enligt 9 kap. 5 § bostadsrättslagen ange grunderna för hur föreningen avsätter pengar till underhåll av husen.

Stadgarna kan däremot kräva en plan. I HSB:s normalstadgar från 2023 står i § 28 att styrelsen ska upprätta och regelbundet uppdatera en underhållsplan. Det är alltså ett krav i stadgarna, inte i lagen. Vad just din förening har för regler står i dess egna stadgar.

Så ser du i årsredovisningen om det finns en plan

Aktuell underhållsplan

Sedan de nya reglerna i BFNAR 2023:1 ska förvaltningsberättelsen ange om föreningen har eller inte har en aktuell underhållsplan. Enligt Bokföringsnämndens vägledning betyder aktuell att planen är uppdaterad utifrån de förhållanden som styrelsen känner till.

Uppgiften är styrelsens egen bedömning, och årsredovisningen visar inte själva planen. Står det att planen är aktuell vet du att den finns, men inte hur grundlig den är eller när huset senast besiktades.

Planerat underhåll

Årets kostnad för planerat underhåll visar vad föreningen faktiskt har gjort under året. Jämför med förvaltningsberättelsen, där styrelsen brukar beskriva genomförda och planerade åtgärder. Mer om hur hela dokumentet är uppbyggt finns i guiden om årsredovisningen i en brf.

Underhållsfonden är inte ett bankkonto

Många föreningar gör avsättningar till en underhållsfond, och det är lätt att tro att fonden är pengar som ligger undanlagda. Så är det inte. Enligt Bokföringsnämnden uppfyller reservationen inte kriterierna för en skuld eller en avsättning. Den redovisas som bundet eget kapital, och en avsättning till fonden är en omföring från fritt till bundet eget kapital.

Fonden är alltså en bokföringspost. Den visar att en del av det egna kapitalet är öronmärkt för underhåll, men den säger inget om hur mycket pengar föreningen har på banken. Vill du veta det ska du titta på kassa och bank och eventuella placeringar i balansräkningen. En stor underhållsfond och ett tomt bankkonto kan finnas i samma förening.

Räcker sparandet till det planerade underhållet?

Det mest användbara du kan göra med en underhållsplan är att jämföra den med vad föreningen faktiskt sparar. I Tidningen Balans beskriver Elin Rydbäck på Riksbyggen just den jämförelsen som värdefull. Nabo räknade i samma artikel fram ett genomsnittligt behov på 329 kronor per kvm om året utifrån 170 underhållsplaner. Siffran gäller föreningar som Nabo arbetar med och går inte att använda som riktmärke för alla.

Ett påhittat räkneexempel

Siffrorna nedan är påhittade för att visa hur du kan räkna.

Föreningen har 5 000 kvm.
Underhållsplanen räknar med åtgärder för totalt 25 000 000 kronor under 50 år.
Det blir i genomsnitt 25 000 000 delat med 50 år och 5 000 kvm, alltså 100 kronor per kvm om året.
Föreningens sparande per kvm är 80 kronor.
Det saknas 20 kronor per kvm, ungefär 100 000 kronor om året.

Ett genomsnitt har två tydliga svagheter. Det tar inte hänsyn till när kostnaderna kommer: ligger ett dyrt stambyte om fem år räcker det inte att sparandet täcker snittet över 50 år. Det tar inte heller hänsyn till inflation, som gör att åtgärder längre fram kan kosta mer om planen anger dem i dagens priser.

Sparande per kvm i årsredovisningen

Sparande per kvm är ett av de obligatoriska nyckeltalen. När det räknas läggs årets kostnad för planerat underhåll tillbaka, så ett år med stora underhållskostnader ger inte automatiskt ett lågt sparande. Så här ser nyckeltalet ut i föreningar som analyserats med Hemklar:

Läs mer om hur nyckeltalet räknas och vad som påverkar det i guiden om sparande per kvm.

Om planen saknas eller är gammal

Att en förening saknar aktuell underhållsplan betyder inte att huset är i dåligt skick. Det betyder att det är svårare att veta vad som väntar. Enligt Bostadsrätterna blir en plan som inte uppdateras varje år snabbt mindre relevant, eftersom priser, husets skick och redan gjorda åtgärder förändras.

Planen är en styrelsehandling. Bostadsrätterna skriver att styrelsen inte är skyldig att lämna ut den, men att den kan skicka planen till mäklaren om mäklaren ber om det. Det lönar sig därför att fråga tidigt.

Frågor till styrelsen och mäklaren

Finns det en underhållsplan, och när uppdaterades den senast?
Vilka stora åtgärder räknar planen med under de kommande tio åren?
Hur ska åtgärderna finansieras: med sparade pengar, nya lån eller höjd avgift?
När gjordes stambytet, eller när är det planerat?

Stambyte och andra stora åtgärder

Den enskilt största posten i många planer är stambytet, där rör för vatten och avlopp byts. Det påverkar ofta både föreningens ekonomi och lägenheterna under arbetet. Guiden om stambyte i bostadsrätt går igenom vad det innebär.

Andra stora åtgärder är takomläggning, fönsterbyte och byte av hissar. Står någon av dem nära i tiden, se efter hur föreningen har tänkt betala. Har föreningen redan stora lån kan nya lån göra avgiften känsligare för räntan, se guiderna om lån per kvm och räntekänslighet.

Källor

Har du hittat en lägenhet?

Klistra in länken till annonsen så granskar vi priset och föreningens ekonomi. Förhandsvisningen är gratis. Hela rapporten låser du upp för 39 kr.

Vanliga frågor

Måste en brf ha en underhållsplan?

Nya och ombildade föreningar ska ha en teknisk underhållsplan för 50 år i den ekonomiska planen. För befintliga föreningar kräver lagen ingen plan, men stadgarna ska ange hur föreningen avsätter pengar till underhåll, och stadgarna kan kräva en plan, som HSB:s normalstadgar gör.

Är underhållsfonden riktiga pengar?

Nej. Underhållsfonden är en post i det egna kapitalet, inte ett bankkonto. Hur mycket pengar föreningen har ser du under kassa och bank i balansräkningen.

Hur ofta ska underhållsplanen uppdateras?

Lagen kräver ingen uppdatering, men stadgarna kan göra det. Bostadsrätterna menar att en plan som inte uppdateras varje år snabbt blir mindre relevant.

Får jag som köpare se underhållsplanen?

Planen är en styrelsehandling och styrelsen är inte skyldig att lämna ut den. Den kan skicka den till mäklaren på begäran, så be mäklaren fråga styrelsen.

Vad betyder "aktuell underhållsplan" i årsredovisningen?

Förvaltningsberättelsen ska ange om föreningen har en aktuell underhållsplan. Enligt Bokföringsnämnden betyder aktuell att planen är uppdaterad utifrån de förhållanden styrelsen känner till.

Hur hänger sparande per kvm ihop med underhållsplanen?

Räkna ut planens genomsnittliga kostnad per kvm om året och jämför med föreningens sparande per kvm. Tänk på att snittet inte visar när de stora kostnaderna kommer.