Så läser du en bostadsrättsförenings årsredovisning

Vad en årsredovisning innehåller

Enligt årsredovisningslagen består en årsredovisning av en balansräkning, en resultaträkning, noter och en förvaltningsberättelse. En bostadsrättsförening ska dessutom alltid ha med en kassaflödesanalys. Delarna kommer oftast i ordningen förvaltningsberättelse, resultaträkning, balansräkning, kassaflödesanalys och noter, och sist följer revisionsberättelsen.

Du behöver inte läsa dem i den ordningen. Guiden nedan börjar med det som snabbast säger om något är fel och går sedan vidare till detaljerna. För räkenskapsår som börjar efter den 31 december 2025 ska alla bostadsrättsföreningar följa regelverket K3 enligt Bokföringsnämnden, så nyare årsredovisningar kan se lite annorlunda ut än äldre.

Var hittar du årsredovisningen?

Hos mäklaren

Är lägenheten till salu har mäklaren oftast den senaste årsredovisningen, antingen bland dokumenten i annonsen eller på förfrågan. Be gärna om de två eller tre senaste åren, så att du kan jämföra.

Hos föreningen eller förvaltaren

Många föreningar lägger ut årsredovisningen på sin hemsida. Annars kan du fråga styrelsen eller föreningens ekonomiska förvaltare.

Hos Bolagsverket

För räkenskapsår som börjar den 1 januari 2025 eller senare måste bostadsrättsföreningar skicka in bestyrkta kopior av årsredovisningen och revisionsberättelsen till Bolagsverket. Äldre årsredovisningar finns enligt Bolagsverket i regel inte där, eftersom föreningarna tidigare inte behövde skicka in dem.

När den blir klar

Enligt lagen om ekonomiska föreningar ska den ordinarie föreningsstämman hållas inom sex månader efter räkenskapsårets slut. Årsredovisningen och revisionsberättelsen ska finnas tillgängliga för medlemmarna minst två veckor före stämman. Till Bolagsverket ska handlingarna komma senast en månad efter att stämman fastställt balansräkningen och senast sju månader efter räkenskapsårets slut. Följer föreningen kalenderåret kommer årsredovisningen alltså oftast under våren och försommaren.

En förening som skickar in för sent får förseningsavgifter på 7 500 kronor, 7 500 kronor och 15 000 kronor. Saknas en fullständig årsredovisning elva månader efter räkenskapsårets slut riskerar föreningen enligt Bolagsverket ett föreläggande om likvidation.

Steg 1: Kontrollera revisionsberättelsen

Revisionsberättelsen ligger oftast sist, men den är kort och bra att läsa först. Revisorn ska lämna den till styrelsen minst tre veckor före stämman. Där står om revisorn anser att årsredovisningen ger en rättvisande bild och om styrelsen bör beviljas ansvarsfrihet.

En ren revisionsberättelse innehåller inga anmärkningar. En oren revisionsberättelse innehåller tydlig kritik, och den bör du läsa noga. Enligt Bostadsrätterna tar revisorn ofta upp mindre brister i en separat revisionspromemoria till styrelsen, och då kan berättelsen ändå vara ren. Har en styrelseledamot agerat så att det kan leda till skadeståndsskyldighet ska revisorn enligt lagen göra en anmärkning i berättelsen.

Saknas revisionsberättelsen helt i materialet du fått, fråga efter den.

Steg 2: Läs förvaltningsberättelsen

Förvaltningsberättelsen är årsredovisningens text. Enligt årsredovisningslagen ska den ge en rättvisande översikt över föreningens verksamhet, ställning och resultat. Den ska också ta upp väsentliga händelser efter räkenskapsårets slut och den förväntade framtida utvecklingen.

De fyra obligatoriska uppgifterna

Enligt Bokföringsnämndens allmänna råd BFNAR 2023:1 ska förvaltningsberättelsen ange:

• om föreningen är ett privatbostadsföretag, alltså äkta eller oäkta. Läs mer om skillnaden mellan äkta och oäkta förening.
• om föreningen äger marken eller har den med tomträtt. Vid tomträtt ska det också stå när tomträtten tidigast kan sägas upp och när avgälden ska omförhandlas. Se guiden om tomträtt och bostadsrätt.
• om föreningen har andel i en samfällighet
• om föreningen har en aktuell underhållsplan. Hur du bedömer den står i guiden om underhållsplanen i en brf.

Väsentliga händelser

Leta efter vad styrelsen skriver om större renoveringar, nya eller omsatta lån, avgiftsändringar och planerade projekt. Nämns till exempel ett kommande stambyte, jämför med hur mycket föreningen sparar och hur stora lånen redan är. Händelser efter räkenskapsårets slut är extra viktiga, eftersom de inte syns i siffrorna.

Upplysning vid förlust

Visar föreningen förlust ska förvaltningsberättelsen enligt BFNAR 2023:1 förklara hur framtida åtaganden ska finansieras, till exempel med avgiftshöjningar eller nya lån. Läs det avsnittet noga. Det säger mer om föreningens planer än själva förlusten.

Steg 3: Flerårsöversikten och nyckeltalen

I förvaltningsberättelsen finns också en flerårsöversikt med nyckeltal. Årsredovisningslagen kräver fem nyckeltal: årsavgift per kvm upplåten med bostadsrätt, skuldsättning per kvm, sparande per kvm, räntekänslighet och energikostnad per kvm. BFNAR 2023:1 lägger till skuldsättning per kvm upplåten med bostadsrätt och årsavgifternas andel av de totala rörelseintäkterna. Nyckeltalen visas för räkenskapsåret och de tre föregående åren, och kraven gäller från räkenskapsår som börjar efter den 31 december 2022.

Vad varje nyckeltal betyder går vi igenom i guiden om nyckeltal i en bostadsrättsförening. Om ett nyckeltal inte är representativt för de enskilda bostadsrätterna ska föreningen skriva det, så håll utkik efter sådana förklaringar.

Titta på trenden

Ett enskilt år säger mindre än utvecklingen över fyra år. Några saker att jämföra:

• Stiger lånen per kvm år efter år, eller amorterar föreningen?
• Räcker sparandet per kvm till underhållet som väntar?
• Har årsavgiften per kvm höjts, och hänger det ihop med räntekänsligheten och lånens räntor?
• Har soliditeten ändrats, om föreningen redovisar den?

Steg 4: Resultaträkningen

Resultaträkningen visar årets intäkter och kostnader. Den största intäkten är oftast årsavgifterna, och ibland finns hyror från lokaler, parkering eller hyreslägenheter. I noterna ska det enligt BFNAR 2023:1 framgå vad som ingår i nettoomsättningen och i årsavgifterna.

Bland kostnaderna brukar du hitta:

• drift, till exempel värme, el, vatten, sophämtning och försäkring
• underhåll och reparationer
• fastighetsavgift eller fastighetsskatt och eventuell tomträttsavgäld
• förvaltning och styrelsearvoden
• avskrivningar på byggnaden och större investeringar
• räntekostnader på lånen

Längst ned står årets resultat. Avskrivningar är en kostnad i bokföringen men inga pengar som lämnar föreningen. En förening kan därför visa förlust och ändå få in mer pengar än den betalar ut. Därför är det bättre att titta på sparandet och kassaflödet än på resultatet ensamt. Jämför också räntekostnaden och underhållet med året innan, eftersom stora förändringar ofta förklaras i förvaltningsberättelsen.

Steg 5: Balansräkningen

Balansräkningen är en ögonblicksbild på balansdagen. På tillgångssidan står främst byggnaden och marken, kortfristiga fordringar och pengar på bank. På den andra sidan står eget kapital och skulder.

Kortfristiga och långfristiga lån

Lån som förfaller inom ett år redovisas som kortfristiga skulder, enligt SBC. En stor kortfristig skuld kan därför bero på att flera lån ska omsättas under året, inte på att föreningen måste betala tillbaka dem. I noten om skulder till kreditinstitut ser du lånen, räntorna och förfallodagarna. Jämför dagens räntor med vad föreningen kan få när lånen omsätts, och se om många lån förfaller samma år.

Fonden för yttre underhåll

Under eget kapital finns ofta en fond för yttre underhåll. Enligt SBC är fonden bundet eget kapital och en bokföringspost, inte sparade pengar på ett konto. Hur mycket föreningen faktiskt har att röra sig med ser du i stället under kassa och bank och i kassaflödesanalysen.

Steg 6: Kassaflödesanalysen

Kassaflödesanalysen visar hur pengarna har rört sig under året: vad den löpande verksamheten gav, vad som investerades och hur lån togs upp eller amorterades. Enligt BFNAR 2023:1 får föreningen använda antingen den indirekta eller den direkta metoden, så uppställningen kan se olika ut mellan föreningar.

Frågor att ställa när du läser:

• Är kassaflödet från den löpande verksamheten positivt?
• Betalades större investeringar med egna pengar eller med nya lån?
• Minskade eller ökade föreningens likvida medel under året?

Steg 7: Noterna du inte ska hoppa över

Noterna förklarar posterna i resultat och balansräkning. Alla är inte lika viktiga, men några bör du alltid läsa:

• Skulder till kreditinstitut. Lånen, räntorna och förfallodagarna. Här ser du när räntan kan ändras.
• Nettoomsättning och årsavgifter. Vad som ingår, till exempel om värme eller el ingår i avgiften.
• Byggnader och mark. Anskaffningsvärde, avskrivningar och större investeringar under året.
• Ställda säkerheter och eventualförpliktelser. Årsredovisningslagen kräver att båda redovisas. Ställda säkerheter är oftast pantbrev för lånen. Eventualförpliktelser är åtaganden som kan bli en kostnad längre fram.
• Väsentliga händelser efter räkenskapsårets slut, om de står i en not i stället för i förvaltningsberättelsen.

Analyserar du en lägenhet med Hemklar läser tjänsten årsredovisningen åt dig och sammanfattar de här delarna.

Checklista

• Revisionsberättelsen är ren och utan anmärkningar.
• Du vet om föreningen är äkta eller oäkta, äger marken eller har tomträtt och har en aktuell underhållsplan.
• Du har läst vad styrelsen skriver om större händelser och planer, även efter räkenskapsårets slut.
• Du har jämfört nyckeltalen för fyra år och sett åt vilket håll de går.
• Du vet om en eventuell förlust beror på avskrivningar och hur framtida åtaganden ska finansieras.
• Du har sett när lånen förfaller och vilka räntor de har.
• Du har kontrollerat pengarna på banken, inte bara fonden för yttre underhåll.
• Kassaflödet från den löpande verksamheten är positivt.
• Du har läst noten om ställda säkerheter och eventualförpliktelser.

Källor

• Årsredovisningslagen (1995:1554), 2 kap. 1 §, 5 kap. 14 och 15 §§, 6 kap. 1 § och 3 a §
• Bokföringsnämnden: BFNAR 2023:1 om upplysningar i bostadsrättsföreningars årsredovisningar
• Bokföringsnämnden: ändringar i K2 och K3 från 2026
• Bolagsverket: föreningar måste skicka in sin årsredovisning (2025)
• Lag (2018:672) om ekonomiska föreningar, 6 kap. 9 och 23 §§, 8 kap. 32 och 36 §§
• Bostadsrätterna: revisor
• SBC: fond för yttre underhåll
• SBC: så tolkar du bostadsrättsföreningens årsredovisning