Tomträtt i bostadsrättsföreningen: så påverkar avgälden din avgift

Med tomträtt äger kommunen eller staten marken, och föreningen betalar en årlig tomträttsavgäld för att använda den. Avgälden ligger fast under en period, oftast tio år, och kan sedan höjas kraftigt. Här ser du hur den räknas, vad årsredovisningen ska säga och hur en höjning slår mot avgifterna.

Senast uppdaterad 16 september 2026 av Hemklar

Tomträttsavgäld: vad den är och hur den räknas ut

Tomträttsavgälden är den årliga avgift som föreningen betalar till markägaren, oftast kommunen, för att få använda marken. Den är en kostnad i föreningens ekonomi precis som räntor och drift, och i slutänden betalas den av medlemmarna genom årsavgifterna.

Avgäldsperioden och omregleringen

Enligt jordabalken ligger avgälden fast under bestämda perioder. Har inget längre avtalats är varje period tio år. Inför en ny period ska parterna komma överens om en ny avgäld senast ett år innan perioden går ut. Blir de inte överens kan båda parter väcka talan under periodens näst sista år, och då bestämmer domstolen avgälden utifrån markens värde. Blir ingen ny avgäld bestämd fortsätter den gamla att gälla.

Eftersom avgälden är låst i tio år och sedan räknas om efter dagens markvärde kan höjningen bli stor när markpriserna har stigit under perioden.

Stockholms stad

Stockholms stad anger på sin webbplats (uppdaterad 17 februari 2026) att ett beslut i kommunfullmäktige från 20 mars 2017 gäller för flerbostadshus. Avgäldsräntan är 3,25 procent på 30 procent av markvärdet, vilket motsvarar 0,975 procent av hela markvärdet. Avgälden uttrycks som en schablon i kronor per kvm bruttoarea bostad, och schablonen skiljer sig mellan stadsdelar.

En höjning slår inte igenom direkt. Staden trappar in den: 40 procent av höjningen år 1, 55 procent år 2, 70 procent år 3, 85 procent år 4 och hela höjningen år 5 till 10. Staden skickar besked om ny avgäld 15 till 18 månader innan perioden går ut.

HD-domen 2025 och Malmö

I april 2025 avgjorde Högsta domstolen ett mål mellan en bostadsrättsförening på Gärdet i Stockholm och Statens fastighetsverk, alltså staten och inte Stockholms stad. Staten ville ha en avgäldsränta på 3 procent. Högsta domstolen fann 1,75 procent skäligt och betonade att avgälden till sist bestäms genom en skälighetsbedömning.

Malmö stad skriver (uppdaterat 27 oktober 2025) att tekniska nämnden den 21 oktober 2025 beslutade att följa domen. Avgäldsräntan för bostäder blir 1,75 procent från 1 januari 2027, men först vid nästa omreglering. Malmö påpekar samtidigt att avgälden ändå kan höjas, eftersom markvärdet har stigit. I Göteborg var frågan fortfarande inte politiskt avgjord enligt Fastighetstidningen i april 2026.

Vad är tomträtt i en bostadsrättsförening?

Tomträtt är ett sätt att inneha mark utan att äga den. Enligt jordabalken upplåts tomträtten för obestämd tid mot en årlig avgäld. Föreningen äger huset men inte tomten. Markägaren är för det mesta en kommun, ibland staten.

Tomträtt eller äganderätt

Med äganderätt äger föreningen både huset och marken och betalar ingen avgäld. Med tomträtt betalar föreningen varje år för marken, och kostnaden kan ändras vid varje ny avgäldsperiod. För dig som köper en lägenhet märks skillnaden främst i hur förutsägbara föreningens kostnader är på sikt.

Stabelo skriver i sin bolåneguide att en bostad med tomträtt ofta värderas lägre och kan vara svårare att sälja.

Kan tomträtten sägas upp?

Föreningen, som är tomträttshavare, kan inte säga upp tomträtten. Markägaren kan bara säga upp den när en period löper ut. Här gäller andra, längre perioder än för avgälden: den första perioden är 60 år och varje följande 40 år. Markägaren måste ha särskilda skäl och säga upp minst två år innan perioden går ut. Sägs tomträtten upp måste markägaren lösa in byggnaden.

Så hittar du tomträtten i årsredovisningen

Enligt Bokföringsnämndens vägledning till BFNAR 2023:1 ska förvaltningsberättelsen ange om föreningen äger marken eller har tomträtt. Har föreningen tomträtt ska det också stå när markägaren tidigast kan säga upp den och när avgäldsperioden går ut, alltså när avgälden ska omförhandlas.

Gör föreningen förlust ska den förklara vilka framtida åtaganden som påverkar ekonomin, och högre avgälder nästa period är ett av exemplen. Var själva avgälden syns i resultaträkningen varierar. Leta bland driftkostnaderna eller i noterna. Mer om hur dokumentet är uppbyggt finns i guiden om årsredovisningen i en brf.

Hur en höjd avgäld påverkar avgifterna

Ett påhittat räkneexempel. Siffrorna gäller ingen verklig förening:

Föreningen har 3 000 kvm och betalar 300 000 kronor om året i avgäld, alltså 100 kronor per kvm.
Vid omregleringen höjs avgälden till 900 000 kronor, en ökning med 200 kronor per kvm om året.
För en lägenhet på 70 kvm blir det 14 000 kronor mer om året, ungefär 1 170 kronor i månaden, om hela höjningen läggs på avgiften.
Med Stockholms stads intrappning betalas år 1 bara 40 procent av höjningen, 80 kronor per kvm. För samma lägenhet blir det ungefär 470 kronor i månaden det första året, och sedan mer för varje år fram till år 5.

Hur mycket av en höjning som hamnar på avgiften beror på föreningens övriga ekonomi, till exempel hyresintäkter och hur stort överskottet är. Läs därför avgälden tillsammans med sparande per kvm och övriga nyckeltal.

Friköp och föreningens lån

En förening kan ibland köpa loss marken, så kallat friköp. Stockholms stad skriver (uppdaterat 25 augusti 2026) att friköp för flerbostadshus prövas från fall till fall och att priset är minst 85 procent av marktaxeringsvärdet.

Friköpet försvinner inte som kostnad, det flyttar bara från avgäld till lån. Ett påhittat exempel:

Samma förening på 3 000 kvm friköper tomten för 30 miljoner kronor och lånar hela beloppet.
Lånen ökar då med 10 000 kronor per kvm.
Med en påhittad ränta på 4 procent blir räntekostnaden 1,2 miljoner kronor om året.
Den kostnaden ska jämföras med avgälden, i exemplet 900 000 kronor om året efter höjningen.

Avgälden ligger fast i tio år, medan räntan på lånen ändras varje gång de omsätts. Efter ett lånefinansierat friköp blir föreningen därför mer känslig för räntan. Se guiderna om räntekänslighet och lån per kvm.

Tomträtt i föreningar analyserade med Hemklar

Så fördelade sig markinnehavet enligt årsredovisningarna för 2025 i de 229 föreningar som analyserats med Hemklar. Underlaget är föreningar där någon har analyserat en lägenhet, inte ett slumpmässigt urval.

Markinnehav	Antal föreningar
Tomträtt	19
Äganderätt	195
Framgår inte	15

I raden framgår inte ingår föreningar där markinnehavet inte gick att läsa ut ur årsredovisningen.

Fördelar och nackdelar i korthet

Förutsägbart under perioden. Avgälden ligger fast, oftast i tio år, och påverkas inte av räntan.
Inget stort markköp. Föreningen har inte behövt låna till marken.
Risk för stor höjning. Vid omregleringen räknas avgälden om efter markens värde, och det kan ge kraftigt högre avgifter.
Kan påverka värdet. Enligt Stabelo värderas bostäder med tomträtt ofta lägre och kan vara svårare att sälja.
Kontrollera datumet. Förvaltningsberättelsen ska ange när avgäldsperioden går ut. Ju närmare den ligger, desto snarare kan en höjning komma.

Källor

Har du hittat en lägenhet?

Klistra in länken till annonsen så granskar vi priset och föreningens ekonomi. Förhandsvisningen är gratis. Hela rapporten låser du upp för 39 kr.

Vanliga frågor

Vad är skillnaden mellan tomträtt och äganderätt i en brf?

Med äganderätt äger föreningen både huset och marken. Med tomträtt äger föreningen huset, men marken ägs oftast av kommunen eller staten och föreningen betalar en årlig tomträttsavgäld som kan höjas vid varje ny avgäldsperiod.

Hur ofta omregleras tomträttsavgälden?

Enligt jordabalken är varje avgäldsperiod tio år om inget längre har avtalats. Inför en ny period räknas avgälden om utifrån markens värde.

Kan kommunen säga upp föreningens tomträtt?

Bara när en uppsägningsperiod löper ut, först efter 60 år och sedan vart 40:e år. Markägaren måste ha särskilda skäl, säga upp minst två år i förväg och lösa in byggnaden. Föreningen själv kan inte säga upp tomträtten.

Var i årsredovisningen står det när avgälden ska omregleras?

I förvaltningsberättelsen. Enligt Bokföringsnämndens vägledning ska den ange om föreningen har tomträtt, när avgäldsperioden går ut och när markägaren tidigast kan säga upp tomträtten.

Vad kostar det för en förening att friköpa tomten i Stockholm?

Stockholms stad prövar friköp för flerbostadshus från fall till fall, och priset är minst 85 procent av marktaxeringsvärdet enligt stadens webbplats i augusti 2026.

Vad betyder Högsta domstolens dom från 2025?

I ett mål mellan en bostadsrättsförening och Statens fastighetsverk fann Högsta domstolen en avgäldsränta på 1,75 procent skälig i stället för statens 3 procent. Malmö stad har beslutat att följa domen från 2027 vid nästa omreglering.