Nyckeltal för bostadsrättsföreningar: vad de betyder och hur de räknas
Sedan 2023 måste varje bostadsrättsförening redovisa sju nyckeltal i årsredovisningen: årsavgift, två mått på skuldsättning, sparande, räntekänslighet, energikostnad och årsavgifternas andel av intäkterna. Skuldsättning, sparande och räntekänslighet säger mest tillsammans, och de bör läsas över de fyra år som redovisas.
Senast uppdaterad 16 september 2026 av Hemklar
Vilka nyckeltal måste en brf redovisa?
För räkenskapsår som börjar efter den 31 december 2022 ska varje bostadsrättsförening redovisa sju nyckeltal i förvaltningsberättelsen. Fem står i årsredovisningslagen och två har Bokföringsnämnden lagt till. Nyckeltalen ska visas för räkenskapsåret och de tre föregående åren, så att du kan se hur de har utvecklats.
Om ett nyckeltal inte är representativt för de enskilda lägenheterna, till exempel för att insatserna skiljer sig mycket åt, ska föreningen skriva det. Går föreningen med förlust ska den förklara hur framtida åtaganden ska finansieras. Från räkenskapsår som börjar 2026 följer alla föreningar regelverket K3, där nyckeltalen finns kvar.
Total yta eller yta upplåten med bostadsrätt?
Nyckeltalen använder två olika ytor, och det är lätt att blanda ihop dem.
- Total yta är all yta i byggnaderna som föreningen tar ut avgift eller hyra för: bostadsrätter, hyresrätter, lokaler, förråd och garage. Mark räknas inte.
- Yta upplåten med bostadsrätt är bara den yta som är upplåten med bostadsrätt. Yta som hyrs ut ingår inte.
Har föreningen lokaler eller hyresrätter blir ett nyckeltal per kvm upplåten med bostadsrätt alltid högre än samma nyckeltal per total yta.
Alla nyckeltal i en tabell
| Nyckeltal | Så räknas det | Vad det visar |
|---|---|---|
| Årsavgift per kvm upplåten med bostadsrätt | Årsavgifter delat med yta upplåten med bostadsrätt | Avgiftsnivån |
| Skuldsättning per kvm | Räntebärande skulder delat med total yta | Hur mycket föreningen har lånat |
| Skuldsättning per kvm upplåten med bostadsrätt | Räntebärande skulder delat med yta upplåten med bostadsrätt | Lånen i förhållande till bostadsrätterna |
| Sparande per kvm | Justerat resultat delat med total yta | Vad som blir över till underhåll och amortering |
| Räntekänslighet | Räntebärande skulder delat med årsavgifter | Hur mycket avgiften kan behöva höjas om räntan stiger |
| Energikostnad per kvm | Kostnader för värme, el och vatten delat med total yta | Driftskostnad för energi |
| Årsavgifternas andel av rörelseintäkterna | Årsavgifter delat med totala rörelseintäkter | Hur beroende föreningen är av andra intäkter |
Skuldsättning per kvm
Skuldsättningen är föreningens räntebärande skulder på balansdagen, oftast lån hos banker, delat med ytan. Den finns i två varianter: per total yta och per yta upplåten med bostadsrätt. Den andra varianten visar bäst hur mycket lån som i praktiken ligger på bostadsrätterna, eftersom det är de som betalar årsavgifterna.
Höga lån per kvm gör föreningen känslig för högre räntor och kan betyda att det finns mindre utrymme för nya lån när underhåll behövs. Läs mer i guiden om lån per kvm.
Sparande per kvm
Sparandet är årets resultat justerat för poster som inte visar den löpande ekonomin, delat med total yta. Enligt Bokföringsnämnden läggs avskrivningar, utrangeringar och kostnader för planerat underhåll tillbaka, till exempel stambyte, tak och fönster. Engångsposter utanför den normala verksamheten rensas bort, som försäkringsersättningar.
Talet visar alltså hur mycket pengar föreningens vanliga verksamhet genererar varje år, före stora renoveringar. Det är de pengarna som ska räcka till underhåll och amortering. Negativt sparande betyder att de löpande intäkterna inte täcker de löpande kostnaderna. Läs mer i guiden om sparande per kvm.
Räntekänslighet
Räntekänsligheten visar med hur många procent årsavgifterna skulle behöva höjas om räntan på föreningens lån steg med en procentenhet och inget annat ändrades. Den räknas som räntebärande skulder delat med årsavgifterna.
Ett exempel: en förening har lån på 60 miljoner kronor och tar in 6 miljoner kronor om året i årsavgifter. Stiger räntan med en procentenhet ökar räntekostnaden med 600 000 kronor om året, vilket är 10 procent av årsavgifterna. Räntekänsligheten är 10 procent.
Hyror från lokaler och parkering ingår inte i beräkningen. En förening med stora hyresintäkter kan därför klara en räntehöjning bättre än talet antyder. Läs mer i guiden om räntekänslighet.
Årsavgift per kvm
Årsavgiften per kvm räknas på ytan upplåten med bostadsrätt. I årsavgiften ingår avgifter efter individuell mätning av värme, el och vatten och obligatoriska avgifter för tv och bredband. Frivilliga tillval och hyra för parkering ingår inte. Jämför med liknande föreningar i samma område, och kontrollera vad som ingår i avgiften innan du jämför.
Energikostnad per kvm
Energikostnaden är föreningens kostnader för värme, el och vatten delat med total yta, även kostnader som föreningen sedan tar betalt för av medlemmarna. Ingår inte värme, el eller vatten i årsavgiften ska föreningen upplysa om det. En hög energikostnad kan betyda ett hus som är dyrt att värma, men den påverkas också av klimat, husets storlek och energipriser.
Årsavgifternas andel av rörelseintäkterna
Talet visar hur stor del av föreningens intäkter som kommer från bostadsrätternas årsavgifter. Resten kommer oftast från hyror för lokaler, hyresrätter och garage. En låg andel betyder att föreningen är mer beroende av hyresgäster, till exempel av att lokalerna är uthyrda. Det kan vara en styrka när hyrorna är stabila, men en risk om en stor hyresgäst flyttar.
Nyckeltal som inte är obligatoriska
Soliditet
Soliditet är eget kapital i procent av tillgångarna. Den finns ofta i flerårsöversikten men är inte obligatorisk, och den påverkas mycket av insatser, avskrivningar och uppskrivningar. Läs mer i guiden om soliditet i en brf.
Kassaflöde och likviditet
Alla bostadsrättsföreningar ska ha med en kassaflödesanalys i årsredovisningen. Den visar hur mycket pengar som faktiskt kom in och gick ut, uppdelat på den löpande verksamheten, investeringar och lån. Eftersom avskrivningar inte är utbetalningar kan en förening visa förlust i bokföringen och ändå ha ett positivt kassaflöde.
Likviditet jämför föreningens kassa och andra kortfristiga tillgångar med skulder som förfaller inom ett år. Måttet kan se svagt ut när ett lån ska omförhandlas inom året, eftersom hela lånet då bokförs som kortfristigt.
Så ser nyckeltalen ut i föreningar analyserade med Hemklar
Tabellen visar nyckeltal ur årsredovisningarna för 2025 i de 229 bostadsrättsföreningar där någon har analyserat en lägenhet med Hemklar. Urvalet är inte slumpmässigt och de flesta föreningarna ligger i Stockholms län, så siffrorna beskriver just de föreningarna och inte alla föreningar i Sverige.
| Nyckeltal | Median | Hälften ligger mellan | Antal föreningar |
|---|---|---|---|
| Lån per kvm | 6 093 kr/kvm | 3 169 kr/kvm och 10 924 kr/kvm | 228 |
| Sparande per kvm | 168 kr/kvm | 105 kr/kvm och 251 kr/kvm | 229 |
| Soliditet | 67 % | 39 % och 79 % | 226 |
| Genomsnittlig ränta | 2,85 % | 2,59 % och 3,18 % | 160 |
| Intäkter från uthyrning | 14 % | 7 % och 28 % | 195 |
| Energikostnad per kvm | 258 kr/kvm | 207 kr/kvm och 299 kr/kvm | 173 |
| Räntekänslighet | 7 % | 4 % och 12,5 % | 226 |
Under räkenskapsåret minskade 145 av 208 föreningar sina lån och 26 ökade dem. Resten hade i stort sett oförändrade lån.
Lån per kvm i tabellen är skuldsättning per kvm upplåten med bostadsrätt när årsredovisningen visar båda varianterna, annars den variant som finns. Årsavgift per kvm ingår inte i vårt underlag.
Varför det inte finns officiella gränsvärden
Lagen säger hur nyckeltalen ska räknas, inte vilka nivåer som är bra. Revisorn granskar att de är rätt uträknade, inte att nivån är rimlig. Banker och andra aktörer anger egna riktmärken, och de skiljer sig åt. SBAB kallar till exempel skuldsättning under 6 000 kr/kvm bra, medan SEB drar gränsen vid 8 000 kr/kvm.
Använd därför riktmärken som en fingervisning och jämför hellre med liknande föreningar: samma område, ungefär samma ålder på huset och liknande andel lokaler.
Nyckeltalen räcker inte ensamma
Ett nyckeltal säger lite utan sammanhang. Låga lån hjälper inte om ett stambyte väntar och sparandet inte räcker till det, och en hög avgift kan vara rimlig i en förening som just har renoverat. Titta också på:
- när stambytet gjordes eller planeras
- underhållsplanen och vad den kostar
- om föreningen har tomträtt och när avgälden omförhandlas
- om föreningen är äkta eller oäkta
- resten av årsredovisningen, särskilt förvaltningsberättelsen och noterna om lån
Källor
- Bokföringsnämnden: vägledning till BFNAR 2023:1 om nyckeltal för bostadsrättsföreningar
- Bokföringsnämnden: ändringar i K2 och K3 från 2026
- Årsredovisningslagen (1995:1554), 2 kap. 1 § och 6 kap. 3 a §
- SBAB: bostadsrättsföreningarnas nyckeltal
- SEB: nya nyckeltal för bostadsrättsföreningar
- Balans: vad ska brf-nyckeltal jämföras med?
Har du hittat en lägenhet?
Klistra in länken till annonsen så granskar vi priset och föreningens ekonomi. Förhandsvisningen är gratis. Hela rapporten låser du upp för 39 kr.
Vanliga frågor
Vilka nyckeltal är viktigast i en brf?
Skuldsättning per kvm, sparande per kvm och räntekänslighet säger mest tillsammans: hur mycket föreningen har lånat, hur mycket den sparar och hur mycket avgiften kan behöva höjas om räntan stiger. Titta på hur de har utvecklats över de fyra år som redovisas.
Vad är ett bra sparande per kvm?
Det finns ingen officiell nivå, och banker anger olika riktmärken. Sparandet behöver räcka till det underhåll som väntar, så jämför med föreningens underhållsplan och husets skick. Negativt sparande betyder att de löpande intäkterna inte täcker de löpande kostnaderna.
Vad betyder det att räntekänsligheten är 10 procent?
Att årsavgifterna skulle behöva höjas med ungefär 10 procent om räntan på föreningens lån steg med en procentenhet och inget annat ändrades. Talet räknas som räntebärande skulder delat med årsavgifterna.
Varför finns det två olika skuldsättningar per kvm?
Den ena delar skulderna på all yta som föreningen tar ut avgift eller hyra för, även lokaler och hyresrätter. Den andra delar bara på ytan upplåten med bostadsrätt. Har föreningen lokaler eller hyresrätter blir den andra högre.
Varför saknas nyckeltalen i äldre årsredovisningar?
Kravet gäller räkenskapsår som börjar efter den 31 december 2022. Äldre årsredovisningar kan ha färre eller andra nyckeltal, ibland med andra definitioner.
Är soliditet ett bra mått för en bostadsrättsförening?
Soliditet är inte ett obligatoriskt nyckeltal och påverkas mycket av insatser, avskrivningar och uppskrivningar. Den säger oftast mindre om ekonomin än skuldsättning och sparande per kvm.