Sparande per kvm i en bostadsrättsförening

Vad är sparande per kvm?

Sparande per kvm är ett av de obligatoriska nyckeltalen i en bostadsrättsförenings årsredovisning. Enligt årsredovisningslagen (6 kap. 3 a §) ska nyckeltalen redovisas för räkenskapsår som börjar efter den 31 december 2022, för räkenskapsåret och de tre föregående åren. De står i förvaltningsberättelsen.

Talet visar hur mycket pengar föreningens löpande verksamhet ger över under året, fördelat på varje kvadratmeter. Det är de pengar som kan gå till underhåll, amortering eller buffert. Alla nyckeltal finns samlade i guiden om nyckeltal i en bostadsrättsförening.

Så räknas nyckeltalet

Bokföringsnämnden beskriver beräkningen i sin vägledning till BFNAR 2023:1. Sparande per kvm är föreningens justerade resultat delat med den totala ytan.

Vad som läggs tillbaka

Det justerade resultatet börjar med årets resultat. Till det läggs tillbaka:

• avskrivningar
• utrangeringar
• kostnadsfört planerat underhåll

Planerat underhåll är enligt Bokföringsnämnden till exempel stambyte, takbyte, fönsterbyte, fasadrenovering, hissbyte och dränering. Vanliga mindre reparationer räknas inte som planerat underhåll och läggs alltså inte tillbaka.

Engångsposter

Väsentliga poster som ligger utanför den normala verksamheten justeras också bort. Försäkringsersättningar och vinst vid försäljning av bostadsrätter dras av, eftersom de inte kommer tillbaka varje år. Nedskrivningar och juridiska arvoden läggs tillbaka.

Vilken yta

Ytan är all yta som föreningen tar ut avgift eller hyra för: bostadsrätter, hyresrätter, lokaler, förråd och garage. Mark räknas inte in.

Räkneexempel

Bokföringsnämnden använder i sin vägledning ett exempel med de här siffrorna:

7 050 000 kronor delat med 12 500 kvadratmeter ger ett sparande på 564 kronor per kvm.

Varför ett år med stambyte inte sänker sparandet

Tänk dig samma förening, men ett år då den gör ett stambyte och kostnadsför 4 050 000 kronor i planerat underhåll i stället för 1 350 000 kronor. Det här är vår egen variant av Bokföringsnämndens exempel.

Årets resultat blir då en förlust på 2 000 000 kronor. Men när avskrivningarna på 5 000 000 kronor och det planerade underhållet på 4 050 000 kronor läggs tillbaka blir det justerade resultatet fortfarande 7 050 000 kronor. Sparandet är alltså kvar på 564 kronor per kvm.

Det är själva poängen med nyckeltalet. Det ska visa hur mycket den löpande verksamheten ger över, oberoende av om föreningen råkar göra ett stort underhållsprojekt just det året. Ett år med stor förlust behöver därför inte betyda att föreningens ekonomi har blivit sämre. Läs mer i guiden om stambyte i bostadsrätt.

Sparande är inte samma sak som underhållsfond

Många föreningar har en underhållsfond i årsredovisningen. Enligt Bokföringsnämndens remiss om K3 kapitel 38 redovisas det som reserverats för underhåll som bundet eget kapital. En avsättning till fonden är en omföring från fritt till bundet eget kapital. Den är varken en skuld eller en avsättning i redovisningens mening.

Underhållsfonden är alltså inte pengar på ett separat konto, och den påverkar inte resultatet. En stor fond betyder inte att föreningen har motsvarande belopp i kassan. Sparande per kvm visar i stället vad verksamheten faktiskt ger över under året.

Sparande och amortering

Amortering dras inte av i formeln. Nabo beskriver sparandet som det som blir kvar efter räntor och drift, och amortering är ett sätt att använda det. Experter på SEB påpekar att en förening kan spara genom att amortera, vilket inte syns som ett separat belopp i nyckeltalet.

Två föreningar med samma sparande kan alltså använda pengarna olika. Den ena betalar av på lånen, den andra bygger upp kassan inför ett kommande projekt. Jämför med lån per kvm och hur skulderna har förändrats i flerårsöversikten.

Vad räknas som högt eller lågt?

Det finns ingen officiell nivå, och aktörerna anger olika riktmärken:

• SBAB menar att en förening över tid bör spara minst 150 kronor per kvm, och att över 250 kronor ofta ses som starkt. SBAB anger medianen för 2024 till ungefär 164 kronor.
• SEB beskriver över 200 kronor per kvm som bra och under 120 kronor som en varningssignal.
• Nabo redovisade ett genomsnitt på 124 kronor per kvm för 2024 i de föreningar Nabo arbetar med.
• Tidningen Balans har rapporterat att Nabo gick igenom 170 underhållsplaner och fann ett genomsnittligt behov på 329 kronor per kvm.

Skillnaden mellan det genomsnittliga sparandet och det genomsnittliga behovet i Nabos siffror visar varför talet ensamt inte räcker. Det som är tillräckligt beror på husets ålder och skick.

Sparande per kvm i föreningar analyserade med Hemklar

I årsredovisningarna för 2025 hade de 229 föreningar i vårt underlag som redovisade nyckeltalet ett mediansparande på 168 kr/kvm. Hälften låg mellan 105 kr/kvm och 251 kr/kvm. 20 föreningar redovisade ett negativt sparande. Underlaget är föreningar som analyserats med Hemklar, inte ett slumpmässigt urval.

Tre exempel med lågt, typiskt och högt sparande:

• Lågt
  6 kr/kvm
  Brf Hugin 14, Stockholm
• Typiskt
  168 kr/kvm
  Brf Kajplats 6, Stockholm
• Högt
  329 kr/kvm
  Brf Träsnidaren-Östermalm, Umeå

Jämför med underhållsplanen

Det mest användbara är att ställa sparandet mot föreningens eget behov. Så här kan du göra:

1. Ta fram underhållsplanen och se vad de större åtgärderna de kommande åren väntas kosta.
2. Räkna ut ett ungefärligt årligt belopp och dela det med föreningens totala yta.
3. Jämför med sparandet per kvm. Ligger sparandet klart under behovet behöver skillnaden täckas på något annat sätt, till exempel med nya lån eller höjda avgifter.

Ett högt sparande i en förening som har mycket kvar att göra kan alltså vara otillräckligt, medan ett lägre sparande kan räcka i ett hus som nyligen har renoverats. Titta också på hur talet har utvecklats de senaste fyra åren i flerårsöversikten.

Negativt sparande

Ett negativt sparande betyder att föreningens löpande intäkter inte räcker till de löpande kostnaderna, även när avskrivningar och planerat underhåll har räknats bort. Föreningen går då back i den vanliga driften och behöver täcka skillnaden med kassan, nya lån eller höjda avgifter.

En förening som redovisar förlust ska enligt BFNAR 2023:1 förklara i årsredovisningen hur framtida åtaganden ska finansieras. Läs den förklaringen i förvaltningsberättelsen, och se om föreningen redan har beslutat om en avgiftshöjning. Guiden om hur du läser årsredovisningen visar var du hittar uppgifterna.

Källor

• Bokföringsnämnden: vägledning till BFNAR 2023:1 om nyckeltal för bostadsrättsföreningar
• Bokföringsnämnden: remiss om informationsinnehåll i bostadsrättsföreningars årsredovisning (K3 kapitel 38)
• SBAB: brf:ens sparande
• SEB: nya nyckeltal för bostadsrättsföreningar
• Nabo: så analyserar du ekonomin i en brf
• Balans: för lågt sparande i bostadsrättsföreningar