Oäkta bostadsrättsförening: skillnaden mot en äkta förening

Vad är en äkta respektive oäkta förening?

I skattesammanhang delas bostadsrättsföreningar in i två grupper. En äkta förening kallas i lagen privatbostadsföretag. En förening som inte uppfyller kraven kallas oäkta bostadsföretag. Skattereglerna för föreningen och för dig som medlem skiljer sig åt mellan de två.

Privatbostadsföretag enligt inkomstskattelagen

Enligt inkomstskattelagen 2 kap. 17 §, som Högsta förvaltningsdomstolen citerar, är en förening ett privatbostadsföretag om verksamheten till klart övervägande del består i att ge medlemmarna bostäder. Uppfylls inte det är föreningen ett oäkta bostadsföretag.

Varför det kallas 60-procentsregeln

Lagen nämner ingen procentsats. Gränsen på 60 procent kommer från domstolarnas praxis och Skatteverkets vägledning, som tolkar vad klart övervägande del betyder i praktiken. Därför talar många om 60-procentsregeln.

Hur avgörs statusen?

Taxeringsvärdet efter HFD 2021

I HFD 2021 not. 54 slog Högsta förvaltningsdomstolen fast att bedömningen i regel ska göras utifrån fastigheternas åsatta taxeringsvärden. Minst 60 procent av taxeringsvärdet ska avse bostäder som medlemmarna innehar med bostadsrätt. Domstolen pekade på undantag med hänvisning till tidigare praxis, till exempel om verksamheten har ändrats eller om föreningen har andra inkomster. Revisionsbyrån EY beskriver den ändrade praxisen som en risk för att fler föreningar anses vara oäkta.

Det betyder att det är taxeringsvärdet och inte intäkterna som i regel avgör. En förening kan alltså få en stor del av sina intäkter från hyror och ändå vara äkta, eller tvärtom.

För dig som läser en årsredovisning är det viktigt att hålla isär de två. Hyresintäkterna syns i resultaträkningen, men hur taxeringsvärdet fördelas mellan bostäder och lokaler står inte alltid i årsredovisningen. Därför går det sällan att räkna ut statusen själv utifrån siffrorna, och det säkraste är att läsa vad föreningen själv anger.

Lokaler och uthyrda lägenheter

Enligt Skatteverket räknas lokaler och garage som hyrs ut, och bostäder som hyrs ut till andra än medlemmar, som okvalificerad verksamhet. En förening med många lokaler, till exempel butiker i bottenvåningen, kan därför bli oäkta. Detsamma gäller en förening där en stor del av lägenheterna fortfarande är hyresrätter.

När bedömningen görs

Skatteverket bedömer statusen utifrån förhållandena vid beskattningsårets slut, och den gäller då för hela året. Om en förening passerar gränsen ett enstaka år ändras beskattningen normalt inte.

Vad betyder det för dig som medlem?

För dig som äger en bostadsrätt märks skillnaden framför allt på tre sätt: om du kan beskattas för en bostadsförmån medan du bor kvar, hur mycket av en vinst eller förlust som räknas när du säljer, och om du kan få uppskov med skatten. Reglerna nedan bygger på Skatteverkets beskrivningar.

Bostadsförmån

Är föreningen oäkta och årsavgiften lägre än marknadshyran för lägenheten beskattas skillnaden enligt Skatteverket som utdelning. Det kallas bostadsförmån. Om medlemmen själv står för underhållet av lägenheten används 90 procent av marknadshyran som utgångspunkt. Fem sjättedelar av förmånen tas upp till beskattning, och föreningen lämnar kontrolluppgift på blanketten KU31.

Skatt vid försäljning och förlustavdrag

Skatteverket anger olika regler när du säljer:

• Äkta förening. 22/30 av vinsten tas upp till beskattning, vilket ger en effektiv skatt på 22 procent. Hälften av en förlust är avdragsgill.
• Oäkta förening. 5/6 av vinsten tas upp till beskattning, vilket ger en effektiv skatt på 25 procent. En förlust är avdragsgill till 70 procent. Försäljningen redovisas på blankett K9.

Ett påhittat räkneexempel, som inte gäller någon verklig förening eller person:

• Vinsten vid försäljningen är 500 000 kronor.
• I en äkta förening blir skatten 500 000 × 22/30 × 30 procent, alltså 110 000 kronor.
• I en oäkta förening blir skatten 500 000 × 5/6 × 30 procent, alltså 125 000 kronor.
• Skillnaden är 15 000 kronor.

Exemplet visar bara hur andelarna skiljer sig. Hur mycket skatt du själv betalar beror på din situation, så kontrollera alltid med Skatteverket.

Uppskov

För en andel i ett oäkta bostadsföretag går det enligt Skatteverket normalt inte att få uppskov med skatten på vinsten. Om du räknar med uppskov är det alltså viktigt att veta vilken sorts förening det gäller.

Vad betyder det för föreningen?

Ett oäkta bostadsföretag beskattas enligt Skatteverket för sina faktiska inkomster, alltså årsavgifter och hyror, med avdrag för kostnaderna. Hyr föreningen ut något under marknadsvärdet kan föreningen bli uttagsbeskattad. För äkta föreningar gäller andra regler, som Skatteverket beskriver i sin broschyr om skatteregler för bostadsrättsföreningar.

Kan en förening byta status?

Ja. Enligt Skatteverket kan en förening bli äkta eller oäkta mellan olika år. Vid bytet finns underskott från tidigare år kvar, och bytet i sig leder inte till uttagsbeskattning. Samtidigt ändras beskattningen normalt inte om föreningen passerar gränsen bara ett enstaka år.

Så hittar du statusen före köp

Enligt Bokföringsnämndens regler i BFNAR 2023:1 ska förvaltningsberättelsen ange om föreningen är ett privatbostadsföretag. Det gäller årsredovisningar för räkenskapsår som börjar efter den 31 december 2022. I äldre årsredovisningar kan uppgiften saknas, och då kan du fråga föreningen. Läs mer om vad som står i förvaltningsberättelsen i guiden om årsredovisningen i en brf.

Fastighetsmäklarlagen (2021:516) 3 kap. 15 § räknar upp vad objektsbeskrivningen ska innehålla. Föreningens skattestatus finns inte med i den uppräkningen. Leta därför i förvaltningsberättelsen eller fråga föreningen.

När du går igenom årsredovisningen kan du titta efter:

• raden i förvaltningsberättelsen om föreningen är ett privatbostadsföretag
• om föreningen har lokaler, garage eller lägenheter som hyrs ut till andra än medlemmar
• om uppgiften om statusen är densamma i flera års årsredovisningar
• vad styrelsen svarar om något är oklart, till exempel om planerade förändringar av lokalerna

Tänk också på att andra delar av årsredovisningen påverkas av lokaler och hyresintäkter, till exempel räntekänsligheten, som inte räknar med hyror från lokaler och parkering. Se alla tal i guiden om nyckeltal i en brf.

Uthyrning i föreningar analyserade med Hemklar

Hemklar redovisar hur stor andel av föreningens intäkter som kommer från uthyrning av lokaler, parkering och hyreslägenheter. Det är inte samma mått som taxeringsvärdet, som i regel avgör om föreningen är äkta eller oäkta. En hög andel intäkter från uthyrning är bara en signal om att det kan vara värt att kontrollera statusen i förvaltningsberättelsen. Siffrorna nedan säger därför ingenting om hur många föreningar som är äkta eller oäkta.

Så fördelade sig andelen intäkter från uthyrning i årsredovisningarna för 2025 i de 195 föreningar som analyserats med Hemklar och där andelen gick att räkna fram. Medianen var 14 %.

Underlaget är föreningar där någon har analyserat en lägenhet med Hemklar, inte ett slumpmässigt urval.

Källor

• Högsta förvaltningsdomstolen: HFD 2021 not. 54, mål 4894-20
• EY: ändrad HFD-praxis, risk att fler bostadsrättsföreningar anses oäkta
• Skatteverket: skatteregler för bostadsrättsföreningar och deras medlemmar (SKV 378, utgåva 13)
• Skatteverket: försäljning av andel i oäkta bostadsföretag, räkna ut vinst eller förlust
• Skatteverket: försäljning av bostadsrätt
• Riksdagen: fastighetsmäklarlag (2021:516)
• Bokföringsnämnden: BFNAR 2023:1