Räntekänslighet i en bostadsrättsförening

Vad räntekänslighet mäter

Räntekänslighet är ett av de sju nyckeltal som alla bostadsrättsföreningar måste redovisa i årsredovisningen sedan räkenskapsår som börjar efter den 31 december 2022. Det visar med hur många procent årsavgifterna skulle behöva höjas om räntan på föreningens lån steg med en procentenhet, om inget annat ändrades.

Nyckeltalet står i förvaltningsberättelsen tillsammans med de andra nyckeltalen, för räkenskapsåret och de tre föregående åren. Se alla i guiden om nyckeltal i en brf.

Så räknar du

Enligt Bokföringsnämnden räknas räntekänsligheten som föreningens räntebärande skulder på balansdagen delat med årets årsavgifter. Hyror från lokaler och parkering räknas inte in. I Bokföringsnämndens eget exempel har föreningen skulder på 100 miljoner kronor och årsavgifter på 7,75 miljoner kronor, vilket ger en räntekänslighet på 12,9 procent.

Ett räkneexempel

En förening har lån på 40 miljoner kronor och tar in 3,2 miljoner kronor om året i årsavgifter. Räntekänsligheten är 40 delat med 3,2, alltså 12,5 procent.

• Stiger räntan med en procentenhet ökar räntekostnaden med 400 000 kronor om året.
• Det motsvarar 12,5 procent av årsavgifterna.
• För en lägenhet med 4 000 kronor i månadsavgift blir det ungefär 500 kronor mer i månaden.
• Har bara 40 procent av lånen ny ränta inom ett år blir behovet det första året ungefär 5 procent, och resten kommer när övriga lån får ny ränta.

Samma sak som lån per kvm delat med avgift per kvm

Skuldsättning per kvm upplåten med bostadsrätt och årsavgift per kvm upplåten med bostadsrätt räknas på samma yta. Delar du den första med den andra får du därför räntekänsligheten. Med Bokföringsnämndens siffror: 8 000 kr/kvm delat med 620 kr/kvm ger 12,9. Det gäller inte skuldsättning per total yta, där även uthyrd yta ingår. Läs mer om lån per kvm.

Vad räknas som hög räntekänslighet?

Det finns ingen officiell gräns, och aktörer anger olika riktmärken. SBAB kallar räntekänslighet under 6 procent bra och menar att värden över 10 procent bör granskas närmare. SEB beskriver 0 till 5 procent som bra. Nabo redovisade ett snitt på 10 procent i 2 250 föreningars årsredovisningar för 2023.

Använd riktmärkena som fingervisning och läs alltid talet tillsammans med räntebindningen och föreningens andra intäkter, se nedan.

Räntebindningen avgör när höjningen kommer

Räntekänsligheten räknar i praktiken som om alla lån fick ny ränta på en gång. Så är det sällan. Föreningens lån har oftast olika bindningstider, och en högre ränta slår igenom först när respektive lån ska omsättas.

Hitta lånen i noterna

I noten om skulder till kreditinstitut redovisas föreningens lån med räntesats och villkorsändringsdag eller förfallodag. Där ser du hur stor del av lånen som har rörlig ränta, vilka som får ny ränta inom ett år och vilken ränta de har i dag. Ett lån som är bundet till en låg ränta och ska omsättas snart kan ge en kännbar kostnadsökning, även om räntan på marknaden inte stiger mer.

Jämn fördelning eller allt på en gång

Lån som får ny ränta vid olika tidpunkter sprider risken. Förfaller en stor del av lånen samma år är föreningen mer utsatt för räntan just då.

Därför kan siffran vilseleda

• Hyresintäkter räknas inte. Hyror från lokaler och parkering ingår inte i beräkningen. En förening med stora hyresintäkter kan därför klara en räntehöjning bättre än talet antyder.
• En nyss höjd avgift sänker talet. Höjs årsavgifterna blir nämnaren större och räntekänsligheten lägre, även om lånen är lika stora.
• Amortering sänker talet nästa år, eftersom skulderna minskar.
• Vad som ingår i avgiften spelar roll. Ingår till exempel värme eller el i årsavgiften blir avgifterna högre och räntekänsligheten lägre än i en förening där medlemmarna betalar det själva.

Därför höjde många föreningar avgiften 2023 och 2024

Riksbanken höjde styrräntan från 0 till 0,25 procent i april 2022 och fortsatte höja till 4 procent i september 2023. Den första sänkningen kom i maj 2024, och i september 2025 hade räntan sänkts till 1,75 procent.

Många föreningar hade bundit sina lån till låga räntor, och när lånen skulle omsättas under 2023 och 2024 steg räntekostnaderna kraftigt. Enligt SCB ökade andelen lån med rörlig ränta hos bostadsrättsföreningar från 16 procent i januari 2021 till 28 procent i november 2023. I januari 2026 hade föreningarnas lån i snitt en ränta på 2,87 procent enligt SCB.

Räntekänslighet i föreningar analyserade med Hemklar

Så fördelade sig räntekänsligheten i årsredovisningarna för 2025 i de 226 föreningar som analyserats med Hemklar:

Snitträntan på lånen i samma föreningar hade medianen 2,85 %, räknat på de 160 föreningar som redovisade den.

Tre exempel med låg, typisk och hög räntekänslighet:

• Lågt
  2,2 %
  Brf Parken, Täby
• Typiskt
  7 %
  Brf Violen, Botkyrka
• Högt
  16,3 %
  Brf Amarillo, Lund

Så använder du talet

Räntekänsligheten säger hur mycket en högre ränta kan kosta, inte om föreningen klarar det. Läs den tillsammans med:

• noten om lånen, för att se när räntan kan ändras
• sparande per kvm, för att se om det finns marginal
• underhållsplanen, som kan kräva nya lån
• hur avgiften har förändrats de senaste åren, som syns i flerårsöversikten

Källor

• Bokföringsnämnden: vägledning till BFNAR 2023:1 om nyckeltal för bostadsrättsföreningar
• Riksbanken: reporäntan höjs till 0,25 procent (2022)
• Riksbanken: styrräntan höjs till 4 procent (2023)
• Riksbanken: styrräntan sänks till 3,75 procent (2024)
• Riksbanken: styrräntan sänks till 1,75 procent (2025)
• SCB: bostadsrättsföreningar kan få fortsatt stigande räntekostnader (2024)
• SCB: kreditdatabas KRITA, januari 2026
• Nabo: analys av bostadsrättsföreningars obligatoriska nyckeltal (2024)
• SBAB: bostadsrättsföreningarnas nyckeltal
• SEB: nya nyckeltal för bostadsrättsföreningar